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一年回本 月入数万?这时候谁再拉你做民宿:绝交吧
2020-05-11 17:06:43  出处:懂懂笔记  作者:川扇假 编辑:随心   点击可以复制本篇文章的标题和链接

因为疫情被憋疯了的人们,在小长假期间开始拥挤在景区或者去景区的路上,总要把这几个月的压抑尽力释放一下。旅游业也在五一期间迎来了今年第一个真正的“旺季”,许多酒店和民宿也终于得以贴出了“客满”的告示牌。

在五一放假前的4月29日,北京市宣布公共卫生应急响应级别由一级降至二级,根据相关民宿短租平台的数据显示,第二天北京用户关于民宿的预订量同比暴涨500%,近省出游成为疫情缓解后回暖最快的市场。

苦熬了三个月的民宿行业,熬出头了吗? 

民宿洗牌玩家退圈

“难,真的很难。”

番茄民宿的老板唐姐告诉懂懂笔记,五一小长假住宿火爆的背后,是民宿用旺季平价甚至降价流血换来的。而假期结束后,预订量迅速回落,苦日子并没有过去。

「到城郊风景优美的地方租几间房子,装修成自己喜欢的风格,做一个民宿老板,跟不同人打交道,总有能聊得来的朋友,这种诗和远方的意境,太吸引人了。」记不清是在哪看到了这样的文字,唐姐就这样被打动了。但一入民宿业,她便发现眼前的苟且让她比上班还要辛苦。

民宿业有两种玩法,一种是走平民路线,就是公寓住宅改造的简装民宿,基本不动硬装,只做软装。这种民宿可以比较节省前期投入,但卖不上价格,只能打价格战。

另一种是走个性化(中高端)路线,用独特的装修风格展示民宿的魅力,甚至民宿自身就是一处风景,让民宿自身的品质有了质的飞跃,这也成为当下民宿的主流。

唐姐的老公是一位小有名气的设计师,他们的所有房源都是先生负责设计和安排装修,她主理内务,房价要比周边房源高出至少20%。

“因为会设计懂装修,我们前期投入要比其它做民宿的低一些,我们主要做重庆的城市游,主打两室或者一室的居家风格,花费也没有景区的别墅民宿那么高,当时预计一个房源大约8个月就能收回前期装修投入。”

唐姐告诉懂懂笔记,这个时间只是疫情前的考量,经此一疫,她已经很难估算回本时间了。

除了前期装修,民宿的日常运营工作也把她搞得焦头烂额,因为每个民宿都不是标准化陈设,有很多细节与清理工作,所有她没有请第三方保洁公司,而是雇了专人进行打扫,每天还要自己亲自动手。

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累了,就在朋友圈发发牢骚

民宿的成本包括房租、人员工资、水电煤气、客房物品消耗、渠道佣金等,还有各种零碎的物品维修甚至门墙补漆。唐姐笑称自己做民宿前,下班回家瘫,做民宿后,成为了全能的机器管家。

然而并不是大多数人像她那样具有随性温和的性格,还有一个懂设计装修的老公。或看中民宿行业的所谓高收益,或是民宿情怀难以自禁,大批民宿老板近两年杀入这个并不成熟的市场,结果在疫情中,或是资金链发生问题,或是产生了畏惧心理,民宿业退圈的情况层出不穷。

懂懂笔记发现,目前国内尚未出现一个专业的民宿转让平台,并且房产中介也没有进入这部分市场,大量民宿转让通过民宿老板间的信息渠道完成,消息面闭塞且地域化严重。

好几位民宿老板告诉懂懂笔记,民宿作为重资产重运营的项目,需要较高的资金和运营能力,做不下去交学费的人很多,而疫情加速了这种行业洗牌。只是疫情阻拦下,很多民宿老板连“退圈”都找不到下家接盘。

“民宿经历高速扩张后,接下来将面临漫长的深耕期,”木鸟民宿CEO黄越告诉懂懂笔记,“疫情后不能说民宿行业遇冷了,而是洗牌换代的频率加快了。民宿是一门生意,要全心全意的去经营,很多低品质房源,或者玩票与借热潮投资的人会逐步退出。”

的确,多年前从莫干山兴起的民宿风潮,正在逐渐显露真实的景象,近几年行业的不温不火,在突然遭遇“黑天鹅”后,正在劝退大量失望的民宿主。

四折转让的民宿谁敢接?

2019年底,懂懂笔记的一位朋友因为想圆一个民宿梦,接洽了一位正在转让高档民宿的民宿主。

这是一套位于北京近郊某成熟景区附近社区的二层叠拼别墅。这位民宿主仅房屋装修和花园布置就投入了近500万元,整套房在共享民宿平台的日租报价就要2000元。但是因为资金需要,他想在去年12月底以300万元转手。

紧接着疫情来临,民宿转让的事情就此搁置了。五一期间,民宿老板又将转让价格降低到200万元,这个还有八年租约的高品质民宿,让懂懂笔记和这位朋友都颇为动心。

然而做民宿已经六年的柠檬小树民宿老板云姐,在交流中直接兜头泼了一盆冷水。

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众筹平台上的民宿价格

“再好的民宿,你拿来也要重新修缮,这套房子的各种物料准备和成本,没有30万下不来,每年房子的运营成本少说要两万元,一天2000元的房租,就算一个月能够租25天,一年也才60万,你要近四年才能回本。实际上你根本租不满那么多天数,恐怕你收回成本的时候,也是租期结束的时候了。”

云姐表示,如果喜欢投资民宿,不如拿这笔钱的大头去做理财投资,拿小头众筹一个民宿,每年去玩一两次过过瘾就行了。“普通玩家最好不要碰民宿,回本周期是4~5年的上百万投资,这个量级的资产投入,其实可以有许多其他选择。”

不管是城市民宿还是景区民宿,前期的装修与布置极为重要,也是民宿能否有卖点的重要因素,没有独特的装修与内饰风格,民宿的价值便难以体现。

然而民宿前期装修投资,少则几十万,多则上百万,让一些民宿投资者有了“偷工减料”的心思,在运营上的节省更让民宿的品质大大降低,往往难以挨过市场的筛选。

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同一地区同房型民宿之间租金差异极大

“不算前两个月停业,整个4月份,平均入住率也就30%左右,和去年同期比,下降了一大半,入住率得有50%以上我才能盈利,但不开能怎么办,转让出去我赔得更多。”在北京密云古北水镇景区,琪琪打造的民宿已经开业三年了,谈起民宿生意,她显得有点儿焦躁。

“这个双卧叠院别墅签了十五年的租约,房东当时有硬装不是毛坯房,我们花在装修与家具上的钱也有六十多万了,疫情前那会儿,每天的租金在千元左右。”现如今,琪琪家放出的民宿房价只有600元,五一也不敢涨价。

琪琪告诉懂懂笔记,这个别墅区有超过一多半的房源都被用来做民宿了,但因为疫情影响,很多民宿老板对未来的行情不看好,开始纷纷低价转让。

“我们这里熬不住的有两类人,一个是前期在银行贷款或者借钱做民宿,现在资金链出问题了开始转手;还有一类就是看民宿赚钱,又不舍得投入,最后把民宿砸自己手里的人。”

琪琪介绍,他们民宿圈子更愿意接手前一种民宿,一个是价格够实惠,另一个就是对方的民宿品质有保障,简单改造就可以再使用。

听说懂懂笔记和朋友差点入手一个四折民宿的坑,琪琪笑称这样的坑未来还会有很多。

房源品质和装修被卖家高估、房屋质量有问题、租赁合同有问题...低价转让的民宿,有时候并不是捡漏,而是带回一个麻烦。

但是接盘的人又在哪里?

预售未来“流血”回笼资金

五一假期结束后,木鸟民宿发布了周边游数据报告,五一订单恢复至去年5成,周边游数据环比增长超4倍,用户出游散心以周边游为主,省内市内游率先回暖。报告显示,低价囤房要早准备,民宿市场回暖趋势明显,低价房并不等人。

五一假期的出游大多本着安全、谨慎的态度,周边游成为主旋律,用户也更倾向于在省内走走看看、旅游散心。懂懂笔记认为,这种以大城市为中心的近郊轻旅游状态,甚至将贯穿全年。

从报告公布的订单数据来看,位列周边游活跃度排行榜前列的是浙江、四川、重庆、上海等省市,这些地区人口稠密,周边景点丰富,不用远行的出游度假优势,带动这些地区用户出游活跃度提升。

而云南、海南、湖南等主要依靠外来游客的省份,市场活跃度相对较低,有了疫情期间退订单的前车之鉴,很多用户对于长途旅游和民宿也倾向于随行随订。

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对于民宿经营者来说,市场呈现的转暖虽然有所感受,但后期的负面影响依然在延续。

一位大理双廊的民宿老板告诉懂懂笔记,他已经不考虑回收成本的周期,能够保证日常房租覆盖经营成本就满足了。民宿不像酒店,可以通过规模化实现成本分摊,民宿老板的抗风险能力极弱,一旦民宿的客流减少,就将面临成本回收期延长和亏本。

根据小猪短租研究数据显示,以海南的民宿市场样本为例,有70%的民宿老板因为疫情直接损失超过了10万,其中大部分人表示民宿经营最大的困难是房屋租金。

对于资金困难的民宿老板来说,要么转让民宿止损,缓解经营成本压力,要么通过短租转长租,用更低的价格回流部分资金。

懂懂笔记在闲鱼上看到,目前不少民宿都挂出了长、短租结合的房屋出租信息。与周边房源做对比,民宿房租价格并不高,但其装修与使用舒适度显然要比出租房,要好上N个档次,而且房东还承诺,不收取任何中介费。

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城市民宿此时或许比景区民宿有了更大的腾挪空间。因为工作变动需要新租房人群,和需要改善租住条件的在住人群,会选择当下城市民宿的最低出租价格和1-6个月的长租期,享受到更好的房屋居住环境。

至于景区民宿,显然没有这样的长租用户基础,只能用更低的价格预售房源。懂懂笔记在不少民宿平台上看到,过去只能提前预定一个月的房源,现如今已经可以提前预定到十月,其价格不仅是疫情前的最低价,而且大多数没有在周末和节假日涨价。

以低价提前囤房,为疫情结束出游做好准备,是用户高性价比的出游选择,也是民宿老板在当前情况下,最无奈的市场妥协。

民宿主云姐是租下农民的宅基地后自己出钱盖的民宿,所以她表示不会回头,目前也已经习惯了做民宿的生活。虽然每天要为各种水、电、维修、房主等琐事操心,但已经活成了自己心中的诗与远方。

“如果你是自有资金投资民宿,你付出的顶多是自己的运营成本和更长回本周期,如果是银行贷款或者其它渠道融资做民宿,奉劝你尽早做好别的打算,不要让自己的资金链发生断裂。”

【结束语】

共享民宿2012年在国内兴起,2015年是共享民宿平台投融资案例最多的一年,2018年民宿规模爆发速度达到高潮。随着房源数量的成倍增长,用户的旅游住宿习惯也从酒店转向特色精品民宿。

一年回本,月入数万,享受自由自在的生活,吸引了无数城市人放弃工作投身民宿行业。

但前瞻产业研究院发布的《民宿市场发展报告》显示,民宿的主力消费价格在150-250元之间,占比超过35%,其次为250-450元之间,占比为30%。那些一天价格数千的高品质别墅民宿,依然是用户消费中的极少数。

这次疫情,不仅为共享民宿行业降温,也对过热的民宿投资喷了更多冷水,完全不顾成本、初期花巨资投入却毫无特色的民宿,陆陆续续开始倒闭。

“2015年以前,民宿回本周期非常短,有的投资几百万,一年半就能回本。如今做民宿能在五年内回本那绝对是一件美事。说到底,民宿是嫁接在旅游上的产物,行业下行,自身没有特色,没有卖点,是干不长的。”云姐叹息道。

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