8月3日，2018博鳌房地产论坛在海南博鳌举行，氪空间创始人兼董事长刘成城发表了《联合办公的黄金时代》主题演讲。他在演讲中表示，今年上半年氪空间拿下上海联合办公市场新增面积超过70%，北京联合办公市场新增面积的40%。

目前，氪空间已开设47个社区，还有30多个社区正在施工，即将开业。预计8月底，氪空间将拥有70多个社区，社区平均面积达到5000平方米以上。

今年以来，氪空间迅猛的发展势头，在商业地产领域引来很大关注。过去，联合办公与地产公司主要是租户与业主的租赁关系，刘成城透露，氪空间已经与多家知名地产公司达成战略合作，会采取更多的合作模式实现共赢。

今年以来，越来越多的地产公司和写字楼业主与联合办公企业进行合作，联合办公不仅能够提高写字楼空间的使用率，更大幅提升了写字楼的坪效，推动物业的整体价值上涨。刘成城表示，氪空间社区的坪效是传统写字楼的2倍多到3倍。

刘成城预计，未来一栋写字楼可能会是三分之一的面积由联合办公运营商运营，辐射写字楼周围的中小微企业，或者写字楼内其他大公司的扩租需求，这是未来的标准商业配套。

就在本周，氪空间宣布与香港地产商九龙仓正式签约，租下铜锣湾时代广场写字楼约5000平方米面积，这是继今年5月签约华懋集团One Hennessey大楼之后，氪空间在香港地区的第二个签约项目。未来，氪空间与九龙仓以及更多地产公司进行深入合作。

演讲实录：

刘成城：各位嘉宾下午好！非常高兴有机会来博鳌跟大家做这样一个分享。刚才主持人说得非常对，联合办公这个行业大概是2015年开始在国内出现。

过去两三年，在“大众创业，万众创新”活动的推动下，联合办公出现了一轮发展热潮，其中也包括了很多政府和大公司支持的孵化器，众创空间，这几种业态和联合办公混合在一起。今年，联合办公行业仍在高速增长的企业已经很少了，氪空间目前的扩张速度大概是以每个月6万平米在增长，大家可以在我们的网站上看到每个月都有很多新开的社区。

其实，很多人对于联合办公这个行业了解得并不全面，我今天想比较完整地介绍一下这个业态。

中国联合办公行业主要的参考对象是2010年在美国出现的WeWork，国内是在2015年开始出现联合办公，氪空间是2016年1月份进入这个行业，在此之前我们主要是做36氪，是一家在科技、创投领域知名度非常高的媒体。我们在2016年1月份组建了氪空间的团队，启动了这个项目，开始专注联合办公，氪空间和36氪是完全独立的两家公司。

36氪是蚂蚁金服和经纬中国投资的，而氪空间是IDG、中民投等机构投资的。（联合办公）这个行业在2016年其实是比较初始、混乱的的状态，很多孵化器也打着联合办公的标签，但实际上孵化器和联合办公是有很大区别的，只能算是比较初级、比较低端的联合办公业态。2017年联合办公行业算是洗牌的一年，出现了优胜劣汰的趋势，获得资本支持的企业明显减少，到了今年，仍然有实力进行大规模扩张的联合办公企业，基本上只有个位数了。

大家可以看一下氪空间做的联合办公社区，我们这个产品简单理解的话，就是在一个写字楼租一整层或者两三层，把每层楼面隔成三个片区，一个是共享大厅，有些类似于酒店的大堂吧，第二个区域是共享办公区，第三个区域是独立办公室。

联合办公解决的是一个什么需求呢？简单来讲，其实就是公司小型化、团队小型化的办公空间需求。从传统写字楼模式的租赁经理的视角来看，五六年前可能他接触的客户大部分是租半层、整层写字楼的，但在今天，他可能每个月接触的客户数量比原来翻了两三倍，而单个客户对于租赁面积的需求是减少的，这就是因为科技的发展，导致了企业的组织形式和办公方式发生变化，进而影响了写字楼租户的需求在发生变化。

现在来租用氪空间联合办公的客户里面，大概40%是新成立的公司（成立5年时间以内）。新成立的公司采用联合办公，是远远优于其它办公解决方案的，因为联合办公是“拎包入住”，综合成本也比传统租赁模式低30%左右，新公司如果去租一个独立办公室，在装修、办公家具采购和后期管理需要投入大量人力物力，联合办公不仅节省成本，更省去了很多时间和精力，所以新公司对于联合办公的需求很大。

中国每年注册600多万间新公司，其中真正活跃的大概只有17%左右，北京、上海的新公司又在这17%里面占到了百分之十几。按照现在经济发展的规律，新公司的平均生命周期是在不断缩短的，大量新公司快速的出现，快速的消亡，接着又会有更多的新公司出现，所以联合办公的市场需求是非常大的。

除了新公司，成熟的大中型企业对于联合办公也有大量需求。目前，氪空间的客户里面，有20%多是企业的分支机构，不是像IBM或者今日头条这样的超大型企业的分支机构，而是中小企业的分支机构，大概占到了13%左右，比如说云南一家十几个人的小公司，它也需要在北京设立一个分支机构，去拓展业务、服务客户。在氪空间是一个工位就可以起租，那这样的小公司在北京CBD每个月3000多块钱就可以租用一个工位，开设一个分支机构，这3000多块钱除了有自己的工位，还可以使用社区的会议室、共享大厅这些功能区域。

这些都是因为技术的发展，或者说商业生态的变化，导致这些小公司越来越多。小公司出现得越来越快，大公司的团队也越来越小，大企业的分支机构越来越多，这一系列变化导致了联合办公的需求不断增长。

因为这些小公司、小团队按照传统租赁模式去找写字楼，其实是非常不划算的，公司的生命周期越来越短，租一个写字楼装修后，很少有公司能够使用10年、20年的，这意味着装修的摊销成本是非常高的，而且往往被浪费掉了。

另外小公司人数非常少，即使想租也很难进入到好的写字楼，传统的写字楼租赁模式不会把面积切割得这么小。氪空间的用户平均人数大概在9个人左右，如果只看小客户，平均每个企业在氪空间租用的工位数是6个，这些小公司、小团队的需求是传统的写字楼或者办公园区都无法满足的。

目前在租房这个领域，把装修好的公寓租给客户是一个大趋势，其实在办公行业也有这样的趋势。过去，办公楼市场的大部分客户是租用写字楼或者商住楼，许多小公司在租的时候也不知道会用多久，所以装修投入越省越好，这会导致办公的体验很糟糕。所以，当公司使用办公空间的周期越来越短，租用联合办公这种拎包入住的办公室肯定是划算的。

今年以来，北京、上海的甲级写字楼市场，联合办公成为主力租户，占据了很大比例。今年上半年，上海的甲级写字楼净吸纳量是65万多平方米，其中联合办公占到18%，大概12万平米，我们氪空间上半年在上海新签了8万多平米的甲级写字楼，在这个12万平米中大概占70%多，在北京我们大概占40%左右，增长很快。

联合办公这个业态最核心就是做三件事情，一是选址，二是运营，三是服务。当然中间还有一个环节就是我们把联合办公社区做出来。从本质上来说，联合办公不是一个地产生意，而是更接近零售生意，是一个科技含量很高的新零售，我们把社区的工位租给用户，有点像酒店，它是一个服务提供商。从零售角度来看，现在氪空间的坪效能够达到传统写字楼的2倍多到3倍。

截止目前，氪空间在国内已经开了47个项目，目前在装修过程中的还有30多个，到8月底，我们能开业的社区数量将达到70几个，每个社区的面积平均下来是5000平米，相当于一个标准写字楼三层左右的面积，大部分写字楼每层面积就在1600到2000平方米左右。

从氪空间的用户画像来看，入驻的公司中，成立5年以上占比是40%，这是和孵化器非常大的一个区别，孵化器的入驻企业基本都是刚成立的创业公司，而我们现在成立时间两年内的用户只占20%，2-5年的占40%，5年以上的占40%。

从企业类型来讲，氪空间的50%用户是小公司整体入住，25%左右是本地大公司的小团队，还有25%是外地大中小型企业的分支机构。我们在接触投资人的时候经常被问到，如果经济不景气，小公司数量减少，联合办公行业会不会受到很大影响。其实，我们相信联合办公行业在经济大环境不好的时候，反而是会逆势增长的，因为大公司和小公司都需要缩减成本，采用更灵活、综合成本更低的联合办公、灵活办公作为解决方案。

从用户的行业类型来看，氪空间有20%左右的用户是科技信息行业，有10%是企业服务行业，其它的没有占比超过10%的，行业类型非常分散。科技信息行业占比多，可能有两个原因，第一是36氪是做科技媒体出身，氪空间在这类用户群体中的影响比较大。第二是科技信息行业的企业生命周期更短，对于联合办公这种灵活解决方案接受度更高。

氪空间现在的策略是，一个写字楼最多拿1/3的楼层，最常见的是写字楼的1-3层，平均5000平方米左右。开发商方面，我们今年签了很多战略合作，包括我们跟世茂合作，先是厦门最高的世茂国际中心，然后在上海我们也合作了一个项目。另外，我们跟上海的K11和香港的K11同时签约，在K11的几个项目里也做了联合办公社区。

对于开放商或者业主来说，联合办公是给他们带来新增用户，主要是中小型企业，传统写字楼的模式满足不了这些企业的需求，但可以通过联合办公来解决这个问题。联合办公可以看成是这个楼的孵化器，如果租用联合办公社区的用户成长了，需要更大的办公面积，它就有可能还在这栋楼里租半层或整层，从小客户变成大客户。

同时，联合办公社区还可以解决大企业的过渡性需求，比如在香港的K11，可能有一些大企业租了一整层，但在装修期间，它就可以把团队放在同一栋楼里的联合办公临时过渡。包括楼内的其它大租户，当他们需要更多工位的时候，原有的面积满足不了，就可以使用联合办公作为缓冲，所以联合办公是一个写字楼非常好的配套，对于业主有很大价值。

联合办公企业和业主方是可以有很多合作模式的。截止目前，氪空间全部是直营模式，我们从业主手里把楼租过来，我们装修，投入大概是每平方米3000到4000元，一个社区的装修投入大概一两千万，然后我们再租出去，接下来我们也会尝试一些新的合作方式。

最近，我们在北京国贸CBD区域的中海广场社区下个月会开业，上海也有多个社区开业，在陆家嘴商圈，我们的密度最高，今年可能要开出11个社区。以上就是我们对联合办公和氪空间的分享，谢谢大家！